卖房人有缺陷卖房能否算数

　　【案情】

　　汝某某诉称，2018年6月16日经某房地产经纪有限公司介绍，与薛某某签订《房产交易合同》，双方就买卖房屋进行约定，汝某某给付薛某某定金2万元，后双方于同年12月23日到房管局办理了网签手续，汝某某于12月27日支付了首付款35万元并办理了贷款手续，于12月28日支付其余差价款23万元。后薛某某拒绝继续履行房屋过户义务，汝某某遂诉至法院要求继续履行涉诉买卖协议。

　　薛某某辩称，其已经生效判决认定为限制行为能力人，与汝某某签订房屋买卖合同的行为系在薛某某不能完全辨认自己行为能力的情况下签订的，其法定代理人对此不知情且不予追认，该合同应属无效，请求法院驳回汝某某全部诉讼请求。

　　【判决】

　　汝某某与薛某某系于2018年6月16日签订的《房产交易合同》，于2018年12月23日签订的《某市房产买卖协议》。在双方就合同履行问题发生争议后，2019年5月25日经相关鉴定机构鉴定，2019年6月5日经生效判决确认薛某某为限制民事行为能力人。

　　由此可见，民事行为能力认定程序发生在签订合同之后，薛某某提供的证据，不能证实签订合同及协议时薛某某系限制民事行为能力人，且目前没有相关司法精神病学的权威结论或者法律规定可以支持薛某某在之前某一确定时间段内的行为能力已经达到限制民事行为能力的级别。故薛某某的抗辩不能成立，涉诉合同合法有效，合同双方应继续履行。

　　【评析】

　　在房屋买卖合同纠纷案件中，合同双方当事人就合同履行及违约问题产生争议时，既要保护限制行为能力人的合法权益，亦要维护交易相对人的信赖利益。此时，不宜简单将该房屋买卖合同认定为无效合同，需根据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第四十七条的规定，审查该当事人在签订合同及履行合同是否与其年龄、智力及精神健康状况相适应，综合判断当事人在从事相关民事活动期间是否属于限制行为能力状态，从而确定房屋买卖合同是否有效。

　　薛 晨